Eskiden her köşe başında yeni bir inşaat vinci, tapu dairelerinde ise bitmek bilmeyen kuyruklar görürdük. Şimdi ise emlak ofislerinin telefonları suskun. Türkiye'nin lokomotif sektörlerinden olan gayrimenkul, 2026 yılına kelimenin tam anlamıyla "fren yaparak" girdi. Peki, ama neden?
Sadece içerideki enflasyonist baskılar ve kredi maliyetleri mi? Hayır. Dünyanın gözünü diktiği Orta Doğu'daki o şiddetli jeopolitik gerilim, sınırları aşıp doğrudan Türkiye'deki emlak piyasasının kalbine saplandı. Küresel tedirginlik ve belirsizlik havası, yatırımcıyı "bekle ve gör" moduna sokunca, ortaya son beş yılın en dramatik satış grafiği çıktı.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün (TKGM) kozmik odasından az önce sızan verileri mercek altına alalım. Rakamlar, o parlak 2025 yılından ne kadar uzaklaştığımızı tokat gibi yüzümüze çarpıyor.
2026'nın ilk üç ayına baktığımızda tablo şu şekilde şekillendi:
Ocak: 204 bin 884 satış (Yıla soğuk başlangıç)
Şubat: 222 bin 842 satış (Çeyreğin tek tesellisi)
Mart: 200 bin 529 satış (Orta Doğu krizinin faturasının kesildiği ay)
Toplamda 628 bin 255 adet taşınmaz el değiştirdi. Geçen yılın aynı döneminde bu rakam 694 bin bandındaydı. Yüzde 9,5'lik devasa bir daralma söz konusu. Filmi biraz daha geriye saralım. 2021'den bu yana ilk kez ilk çeyrekte bu kadar düşük bir performans izliyoruz. Bir dönemin parlayan yıldızı olan sektör, adeta derin bir uykuya daldı.
Burada çok ince ve garip bir detay var. Satış rakamları çakılıyor olabilir, ancak tapu müdürlüklerinin koridorları hala tıklım tıklım. Nasıl mı?
Ocak-Mart döneminde toplam 4 milyon 812 bin 931 işlem gerçekleşti. Satış dışındaki hareketlilik inanılmaz. 326 bin ipotek işlemi (borçlanmanın acı yüzü), 99 bin intikal (miras geçişleri) ve binlerce kamulaştırma... Kısacası, insanlar alıp satmaktan ziyade ellerindekini ipotek ettirmekle veya mecburi devirlerle uğraşıyor.
İşte ekonominin o acımasız ve paradoksal yüzü. Satış adetleri son 5 yılın dibini görürken, devletin kasasına giren harç geliri akılalmaz bir hızla büyüdü.
Aynı dönemde tapu harçlarından elde edilen toplam gelir yüzde 73,6 oranında bir sıçramayla tam 51 milyar 800 milyon liraya ulaştı. Bunun 49 milyarı ise doğrudan satış işlemlerinden geldi. Satış sayısının düşmesine rağmen harç gelirinin bu denli patlamasının tek bir mantıklı izahı var: Gayrimenkul fiyatlarındaki o astronomik, kontrol edilemeyen balon! İnsanlar daha az mülk alıyor, ama aldıkları mülklerin tapudaki beyan değerleri (ve dolayısıyla ödenen yüzde 4'lük harçlar) enflasyon nedeniyle arşa çıkmış durumda.
